Analyse des Grundstückmarkts & Bodenpreise in Nordrhein-Westfalen
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Nordrhein-Westfalen, mit einer Fläche von 34.112 km² und rund 17,9 Millionen Einwohnern, zeigt im Jahr 2023 eine deutliche Abkühlung des Immobilienmarktes. Nach Jahren stetiger Preissteigerungen verzeichnet das bevölkerungsreichste Bundesland erstmals seit langem rückläufige Tendenzen bei Transaktionen und Umsätzen. Die zum Stichtag 01.01.2024 ermittelten Bodenrichtwerte spiegeln diese Entwicklung wider, bleiben jedoch auf einem hohen Niveau.
Diese Entwicklung der Liegenschaftszinssätze deutet auf eine vorsichtigere Bewertung von Immobilieninvestitionen hin und spiegelt die allgemeine Unsicherheit im Markt wider. Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Immobilienarten und Regionen unterstreichen die Notwendigkeit einer differenzierten Betrachtung des nordrhein-westfälischen Immobilienmarktes.
Diese Entwicklung zeigt eine deutliche Abkühlung des Immobilienmarktes in Nordrhein-Westfalen, die auf verschiedene Faktoren wie steigende Zinsen, erhöhte Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheiten zurückzuführen ist. Trotz des Rückgangs bei Transaktionen und Umsätzen bleiben die Bodenrichtwerte in vielen Regionen auf einem hohen Niveau, was auf eine anhaltende Nachfrage in attraktiven Lagen hindeutet.
Differenzierte Entwicklung der Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte in NRW zeigen je nach Region und Lage deutliche Unterschiede. In Köln werden für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in guten Lagen bis zu 2.390 €/m² erreicht, während in Düsseldorf Werte von 3.200 €/m² erzielt werden. Mittelstädte wie Münster oder Bonn weisen in guten Lagen Werte um 1.190 €/m² bzw. 1.200 €/m² auf. In kleineren Städten wie Herne oder Lünen liegen die Werte deutlich niedriger, mit 360 €/m² bzw. 295 €/m² in guten Lagen.| Stadt | Individueller Wohnungsbau (Gute Lage) | Individueller Wohnungsbau (Mittlere Lage) | Individueller Wohnungsbau (Einfache Lage) |
|---|---|---|---|
| Düsseldorf | 3.200 €/m² | 1.700 €/m² | 1.050 €/m² |
| Köln | 2.390 €/m² | 920 €/m² | 590 €/m² |
| Bonn | 1.200 €/m² | 760 €/m² | 510 €/m² |
| Münster | 1.190 €/m² | 760 €/m² | 510 €/m² |
| Dortmund | 550 €/m² | 400 €/m² | 250 €/m² |
| Essen | 630 €/m² | 400 €/m² | 225 €/m² |
| Bochum | 510 €/m² | 400 €/m² | 315 €/m² |
| Wuppertal | 440 €/m² | 335 €/m² | 230 €/m² |
| Herne | 360 €/m² | 240 €/m² | 180 €/m² |
| Gelsenkirchen | 360 €/m² | 240 €/m² | 180 €/m² |
| Stadt | Geschosswohnungsbau (Gute Lage) | Geschosswohnungsbau (Mittlere Lage) | Geschosswohnungsbau (Einfache Lage) |
|---|---|---|---|
| Düsseldorf | 4.200 €/m² | 2.000 €/m² | 880 €/m² |
| Köln | 1.190 €/m² | 1.080 €/m² | 850 €/m² |
| Münster | 1.890 €/m² | 1.370 €/m² | 760 €/m² |
| Dortmund | 550 €/m² | 400 €/m² | 250 €/m² |
| Bochum | 505 €/m² | 395 €/m² | 295 €/m² |
| Wuppertal | 335 €/m² | 255 €/m² | 170 €/m² |
| Herne | 300 €/m² | 250 €/m² | 145 €/m² |
| Gelsenkirchen | 400 €/m² | 270 €/m² | 170 €/m² |
Höchste Bodenrichtwerte
Die höchsten Bodenrichtwerte in Nordrhein-Westfalen werden in den Innenstädten der Großstädte erreicht. In Düsseldorf liegt der Spitzenwert an der Königsallee und der Schadowstraße bei 55.000 €/m². Köln verzeichnet in der Schildergasse einen Höchstwert von 25.500 €/m², was einem Rückgang von 15% entspricht. In Bonn werden am Rathausplatz 11.000 €/m² erreicht, während Münster in der Innenstadt Werte von bis zu 17.600 €/m² aufweist.| Stadt | Höchster Bodenrichtwert | Lage | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|---|
| Düsseldorf | 55.000 €/m² | Königsallee und Schadowstraße | - |
| Köln | 25.500 €/m² | Schildergasse | -15% |
| Münster | 17.600 €/m² | Innenstadt | - |
| Bonn | 11.000 €/m² | Rathausplatz | -15,38% |
| Dortmund | 8.850 €/m² | Westenhellweg | - |
| Essen | 6.000 €/m² | Kettwiger Straße | - |
| Wuppertal | 3.800 €/m² | Kerngebiete Elberfeld und Barmen | -10% |
Bodenrichtwerte im Gewerbesektor
Die Bodenrichtwerte für Gewerbeimmobilien in NRW zeigen zum Stichtag 01.01.2024 eine stabilere Entwicklung als im Wohnsektor. In Düsseldorf werden für Büro- und Geschäftshausgrundstücke in Spitzenlagen bis zu 7.500 €/m² erzielt. Köln verzeichnet für klassische Gewerbeimmobilien in guten Lagen Werte von 215 €/m². In Münster liegen die Werte für Gewerbegebiete mit Büronutzung bei bis zu 550 €/m². Kleinere Städte wie Herne oder Lünen weisen deutlich niedrigere Werte auf, mit 100 €/m² bzw. 70 €/m² in guten Lagen.| Stadt | Gewerbe (Gute Lage) | Gewerbe (Mittlere Lage) |
|---|---|---|
| Düsseldorf | 7.500 €/m² | 3.300 €/m² |
| Köln | 215 €/m² | 180 €/m² |
| Münster | 550 €/m² | 390 €/m² |
| Dortmund | 90 €/m² | 65 €/m² |
| Essen | 120 €/m² | 100 €/m² |
Liegenschaftszinssätze spiegeln Marktentwicklung wider
Die zum Stichtag 01.01.2024 ermittelten Liegenschaftszinssätze in Nordrhein-Westfalen zeigen eine leichte Aufwärtsbewegung, was die veränderte Marktsituation und das gestiegene Zinsniveau widerspiegelt. Diese Entwicklung variiert je nach Immobilienart und Region. Für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich die Zinssätze in einem breiten Spektrum von 0,3% bis 2,8%, wobei die niedrigsten Werte in Großstädten wie Düsseldorf und die höchsten in kleineren Städten wie Herne zu finden sind. Im Vergleich zum Vorjahr ist hier ein leichter Anstieg um durchschnittlich 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte zu beobachten. Mehrfamilienhäuser weisen Zinssätze von 2,2% bis 4,5% auf, mit einem durchschnittlichen Anstieg von etwa 0,3 Prozentpunkten. Bei Wohnungseigentum variieren die Sätze zwischen 1,1% und 4,2%, wobei hier die Steigerung mit 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten etwas moderater ausfällt. Für Büro- und Geschäftsgebäude liegt die Spanne der Liegenschaftszinssätze zwischen 2,5% und 6,0%, mit einem deutlicheren Anstieg von durchschnittlich 0,5 Prozentpunkten. Dies reflektiert die größere Unsicherheit in diesem Segment aufgrund veränderter Arbeitsmodelle und wirtschaftlicher Herausforderungen.| Immobilienart | Liegenschaftszinssatz | Durchschnittliche Änderung |
|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 0,3% - 2,8% | +0,2 bis +0,4% |
| Mehrfamilienhäuser | 2,2% - 4,5% | +0,3% |
| Wohnungseigentum | 1,1% - 4,2% | +0,1 bis +0,3% |
| Büro- und Geschäftsgebäude | 2,5% - 6,0% | +0,5% |
Immobilienmarkt zeigt deutliche Abkühlung
Der Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen verzeichnet 2023 einen signifikanten Rückgang bei Transaktionen und Umsätzen. In den meisten Städten des Bundeslandes wurden deutlich weniger Kaufverträge abgeschlossen als im Vorjahr, und der Gesamtumsatz im Immobilienbereich ist ebenfalls stark zurückgegangen. In Köln, der größten Stadt des Landes, sank die Anzahl der Kaufverträge um 9,6% auf 6.013, während der Gesamtumsatz um etwa 890 Millionen Euro auf 3,5 Milliarden Euro zurückging. Düsseldorf verzeichnete einen noch stärkeren Rückgang der Kauffälle um 17% auf 3.142, mit einem Gesamtumsatz von 2,01 Milliarden Euro, was einem drastischen Minus von 59% entspricht. In Dortmund sank die Anzahl der Kauffälle um 29% auf 3.086, mit einem Gesamtumsatz von 1,1 Milliarden Euro. Paderborn verzeichnete einen Rückgang der Kauffälle um 8% auf 2.045, während der Gesamtumsatz um 29% auf 461 Millionen Euro sank. Auch kleinere Städte waren von dieser Entwicklung betroffen. In Remscheid ging die Zahl der Kauffälle um 19% auf 757 zurück, mit einem Umsatzrückgang von 16% auf 224 Millionen Euro. Siegen verzeichnete einen Rückgang der Kauffälle um 22,1% auf 962, während der Gesamtumsatz um 26% auf 291 Millionen Euro sank.| Stadt | Kauffälle 2023 | Veränderung zum Vorjahr | Gesamtumsatz |
|---|---|---|---|
| Köln | 6.013 | -9,6% | 3,5 Mrd. € |
| Düsseldorf | 3.142 | -17% | 2,01 Mrd. € |
| Dortmund | 3.086 | -29% | 1,1 Mrd. € |
| Paderborn | 2.045 | -8% | 461 Mio. € |
| Remscheid | 757 | -19% | 224 Mio. € |
| Siegen | 962 | -22,1% | 291 Mio. € |
| Witten | 1.099 | -11,8% | 301,7 Mio. € |
| Kerpen | 728 | -13,9% | 67,46 Mio. € |
| Detmold | 698 | -17% | 200 Mio. € |
| Viersen | 576 | -24,2% | 184,3 Mio. € |
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