Der Kölner Immobilienmarkt zeigt im Jahr 2024 eine deutliche Abkühlung nach Jahren starker Preissteigerungen. Die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die daraus resultierende Verunsicherung der Marktakteure haben zu einer geringen Anzahl von Immobilientransaktionen und sinkenden Preisen in fast allen Teilmärkten geführt.
Differenzierte Entwicklung der Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte in Köln spiegeln die aktuelle Marktlage wider und zeigen überwiegend rückläufige Tendenzen. Für Baugrundstücke im individuellen Wohnungsbau sind die Bodenpreisindizes sowohl im rechts- als auch im linksrheinischen Stadtgebiet um
10% gesunken. Auch bei Baugrundstücken für den Geschosswohnungsbau ist ein Rückgang von
15% im gesamten Stadtgebiet zu verzeichnen.
In guten Wohnlagen werden für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser durchschnittliche Bodenrichtwerte von
2.390 Euro/m² erreicht. Mittlere Lagen weisen Werte von
920 Euro/m² auf, während in einfachen Lagen
590 Euro/m² erzielt werden.
Der höchste Bodenrichtwert wird in Gebieten mit reiner Büronutzung sowie in 1a- und 1b-Geschäftslagen im Innenstadtbereich in der Schildergasse verzeichnet. Hier ist ein Rückgang von bis zu
15% von von
30.000 €/m² auf
25.500 €/m²festzustellen.
| Wohnungstyp |
Gute Lage (€/m²) |
Mittlere Lage (€/m²) |
Mäßige Lage (€/m²) |
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser |
2.390 |
920 |
590 |
| Doppelhaushälften und Reihenendhäuser |
1.910 |
950 |
560 |
| Reihenmittelhäuser |
1.540 |
1.070 |
630 |
| Geschosswohnungsbau |
1.190 |
1.080 |
850 |
Bodenrichtwerte im Gewerbesektor
Im gewerblichen Bereich zeigen sich die Bodenrichtwerte vergleichsweise stabil. Für klassische Gewerbeimmobilien ohne tertiäre Nutzung werden in guten Lagen durchschnittlich
215 Euro/m² erreicht, während mittlere Lagen
180 Euro/m² und mäßige Lagen
135 Euro/m² aufweisen.
| Gewerbeimmobilientyp |
Gute Lage (€/m²) |
Mittlere Lage (€/m²) |
Mäßige Lage (€/m²) |
| Klassisches Gewerbe ohne tertiäre Nutzung |
215 |
180 |
135 |
Liegenschaftszinssätze spiegeln Marktentwicklung wider
Die Liegenschaftszinssätze zeigen im Jahr 2023 eine leichte Steigerung, was auf die veränderten Marktbedingungen hinweist. Für Wohnungseigentum liegt der Zinssatz bei
1,9%, während er für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke
1,7% beträgt. Mietwohnhausgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke weisen höhere Zinssätze von
2,6% bis
3,1% auf.
| Immobilienart |
Liegenschaftszinssatz (%) |
| Wohnungseigentum |
1,9 |
| Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke |
1,7 |
| Mietwohnhausgrundstücke |
2,6 |
| Gemischt genutzte Grundstücke (gewerblicher Mietanteil > 50%) |
3,1 |
| Geschäfts- und Bürogrundstücke |
3,3 |
Immobilienmarkt zeigt deutliche Abkühlung
Der Kölner Immobilienmarkt verzeichnet im Jahr 2023 einen signifikanten Rückgang bei Transaktionen und Umsätzen. Die Anzahl der Kaufverträge sank um
9,6% auf
6.013, den niedrigsten Wert seit Jahrzehnten. Der Gesamtgeldumsatz ging um etwa
890 Millionen Euro zurück und erreichte mit
3,5 Milliarden Euro den tiefsten Stand seit 2014.
Besonders betroffen waren Eigentumswohnungen mit einem Rückgang von
12,1% auf
3.489 Kauffälle. Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern waren deutliche Rückgänge zu verzeichnen.
| Immobilienart |
Kauffälle 2023 |
Veränderung zum Vorjahr |
| Eigentumswohnungen |
3.489 |
-12,1% |
| Ein- und Zweifamilienhäuser |
1.111 |
-5,6% |
| Mehrfamilienhäuser |
476 |
-3,4% |
| Gesamtmarkt |
6.013 |
-9,6% |
Langfristige Preisentwicklung zeigt Trendwende
Die langfristige Preisentwicklung in Köln zeigt nach Jahren stetigen Wachstums eine deutliche Trendwende. Der Index für Eigenheimgrundstücke sank 2023 um
10% auf 325 Punkte (Basis 2001 = 100). Geschosswohnungsbaugrundstücke verzeichneten einen noch stärkeren Rückgang um
15% auf 324 Punkte im linksrheinischen Gebiet und 305 Punkte im rechtsrheinischen Gebiet.
Diese Entwicklung steht im starken Kontrast zu den Vorjahren, in denen teilweise zweistellige Zuwachsraten zu beobachten waren. So stieg der Index für Eigenheimgrundstücke von 2019 bis 2022 um insgesamt
51,5%, bevor er 2023 erstmals seit langem wieder sank.
| Jahr |
Eigenheimgrundstücke (links- und rechtsrheinisch) |
Geschosswohnungsbaugrundstücke (linksrheinisch) |
Geschosswohnungsbaugrundstücke (rechtsrheinisch) |
| 2019 |
239 |
288 |
271 |
| 2020 |
287 |
331 |
312 |
| 2021 |
344 |
381 |
359 |
| 2022 |
362 |
381 |
359 |
| 2023 |
325 |
324 |
305 |
Die aktuelle Entwicklung auf dem Kölner Immobilienmarkt deutet auf eine Konsolidierungsphase hin. Nach Jahren des Booms führen die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu einer Neuorientierung der Marktteilnehmer. Es bleibt abzuwarten, ob sich dieser Trend in den kommenden Jahren fortsetzt oder ob es zu einer Stabilisierung auf dem neuen Preisniveau kommt.
Untersuchte Regionen:
Altstadt/Süd, Neustadt/Süd, Altstadt/Nord, Neustadt/Nord, Deutz, Bayenthal, Marienburg, Raderberg, Raderthal, Zollstock, Rondorf, Hahnwald, Rodenkirchen, Weiß, Sürth, Godorf, Immendorf, Meschenich, Klettenberg, Sülz, Lindenthal, Braunsfeld, Müngersdorf, Junkersdorf, Weiden, Lövenich, Widdersdorf, Ehrenfeld, Neuehrenfeld, Bickendorf, Vogelsang, Bocklemünd/Mengenich, Ossendorf, Nippes, Mauenheim, Riehl, Niehl, Weidenpesch, Longerich, Bilderstöckchen, Merkenich, Fühlingen, Seeberg, Heimersdorf, Lindweiler, Pesch, Esch/Auweiler, Volkhoven/Weiler, Chorweiler, Blumenberg, Roggendorf/Thenhoven, Worringen, Poll, Westhoven, Ensen, Gremberghoven, Eil, Porz, Urbach, Elsdorf, Grengel, Wahnheide, Wahn, Lind, Libur, Zündorf, Langel, Finkenberg, Humboldt/Gremberg, Kalk, Vingst, Höhenberg, Ostheim, Merheim, Brück, Rath/Heumar, Neubrück, Mülheim, Buchforst, Buchheim, Holweide, Dellbrück, Höhenhaus, Dünnwald, Stammheim, Flittard
