Bodenrichtwerte für Hessen

Hessen ist das fünftgrößte Bundesland Deutschlands, gemessen an der Einwohnerzahl. Wie in allen anderen deutschen Bundesländern gilt auch in Hessen eine Ausführungsverordnung zum Baugesetzbuch (BauGB-AV). Gemäß dieser Verordnung sind die Gutachterausschüsse des Landes verpflichtet, zu Beginn jedes geraden Kalenderjahres die Bodenrichtwerte gemäß § 196 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches zu ermitteln. Auf der Grundlage der Bodenrichtwerte ermittelt die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen für jede Gemeinde gebietstypische generalisierte Bodenwerte. Gerade der diesjährige Bericht ist dabei besonders interessant, da die Bodenrichtwerte, die die Gutachterausschüsse für Immobilienwerte zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelten,  im Zuge der Grundsteuerreform an Bedeutung gewonnen haben.

Hessen ist durch ein deutliches Süd-Nord-Gefälle gekennzeichnet. Insbesondere im Großraum Wiesbaden-Frankfurt-Darmstadt und den angrenzenden Landkreisen konzentrieren sich wirtschaftliche Unternehmen, Handel, Banken, Verkehr und Verwaltung. Dementsprechend ist die Bevölkerungsdichte in dieser Region hoch und die meisten Immobilientransaktionen finden dort statt. Diese Dynamik spiegelt sich auch in den Bodenrichtwerten wider, da sie in diesen Gebieten tendenziell am höchsten ausfallen. Sämtliche Angaben zu Bodenrichtwerten beziehen sich immer auf Grundstücke mit dem Zustand „erschließungsbeitragsfrei“. Teil dieses Großraums ist auch die Landeshauptstadt Wiesbaden. In Wiesbaden wurden für den Bericht, mit dem Stichtag 01.01.2022, Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen vom Gutachterausschuss ausgewiesen,welche fast doppelt so hoch liegen wie noch in 2020. Während Grundstücke in guter Lage noch mit maximal 1200 € pro Quadratmeter bewertet waren, liegt dieser Maximalwert in 2022 bereits bei 2100 € pro Quadratmeter. Allerdings werden die höchsten Bodenrichtwerte in Hessen in der kreisfreien Stadt Frankfurt am Main verzeichnet. Als bevölkerungsreichste Stadt des Bundeslandes weist Frankfurt am Main im aktuellen Bericht mit dem Stichtag 01.01.2022 Bodenrichtwerte von bis zu 10.000 € pro Quadratmeter für Wohnbauflächen und 41.000€ pro Quadratmeter für gemischte Bauflächen entlang der Zeil auf. Diese generalisierten Spannen sind im Vergleich zum letzten Beschluss mit dem Stichtag 01.01.2020 unverändert geblieben. Lediglich in der Kategorie der gewerblichen Bauflächen kann eine andere Stadt höhere Bodenrichtwerte als Frankfurt am Main aufweisen. Im angrenzenden Offenbach am Main können gewerbliche Bauflächen Bodenrichtwerte von bis zu 1075 € pro Quadratmeter erreichen. Bodenrichtwerte für Wohnbaufläche in der fünftgrößten Stadt Hessen wurden mit bis zu 1650 € pro Quadratmeter ausgewiesen und gemischte Bauflächen mit bis zu 3600 € pro Quadratmeter. Im Gegensatz zu Frankfurt am Main ist in Offenbach am Main allerdings ein starker Anstieg der Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss deklariert worden. 

Das Bodenwertniveau der Wohnbauflächen flacht mit zunehmender Entfernung zum Großraum Wiesbaden-Frankfurt-Darmstadt ab. Der südhessische Regierungsbezirk Darmstadt weist demzufolge die durchschnittlich höchsten Bodenrichtwerte auf, allerdings liegen die Bodenrichtwerte in den äußeren Landkreisen Odenwaldkreis, Main-Kinzig-Kreis und Rheingau-Taunus-Kreis deutlich niedriger.  Selbiges gilt für den mittelhessischen Regierungsbezirk Gießen. Die Stadt Gießen weist dabei die bezirkstechnisch höchsten Bodenrichtwerte auf. Wohnbauflächen können sich in Gießen, laut der generalisierte Bodenrichtwertspanne auf bis zu 1.000 € pro Quadratmeter belaufen. Dies stellt eine Verdopplung des Wertes von 2020 dar.  Bei gemischten Bauflächen können sich die Bodenrichtwerte sogar auf bis zu 5.000 € pro Quadratmeter belaufen. Auch im Regierungsbezirk Gießen flachen die Werte in den äußeren Landkreisen wieder in ein niedrigeres Preisniveau ab. So erreichen etwa die Landkreise Limburg-Lahn, Marburg-Biedenkopf und Vogelsbergkreis nur noch niedrige dreistellige Bodenrichtwerte. Im Regierungsbezirk Kassel stellt nur noch die gleichnamige Stadt eine Ausnahme dar, welche Bodenrichtwerte aufweisen kann, die oberhalb des niedrigen dreistelligen Bereichs liegen. So wurde für die kreisfreie Stadt eine generalisierte Bodenrichtwertspanne für Wohnbaufläche von bis zu 575 € pro Quadratmeter zum Stichtag 01.01.2022 ausgewiesen. Auch hier ist im Vergleich zu 2020 ein Wertanstieg von bis zu 200 € pro Quadratmeter wahrnehmbar. Damals lagen die Werte noch bei maximal 310 € pro Quadratmeter für Wohnbauland. Ansonsten können nur noch Städte wie Vellmar, Schauenburg, Fuldatal, Baunatal und einige weitere Städte im Regierungsbezirk Kassel niedrige dreistellige Bodenrichtwerte aufweisen, die anderen Städte bewegen sich in einer Spanne bis maximal 100 € pro Quadratmeter. Trotz dieser für Hessen verhältnismäßig geringen Bodenrichtwerte im ländlichen Raum wurde auch hier für fast alle Städte im Regierungsbezirk Kassel ein positiver Anstieg der Bodenrichtwerte im Vergleich zu 2020 deutlich.

Der hier beschriebene Trend, dass die höchsten Bodenpreise im Rhein-Main-Gebiet auftreten und nach Mittel- und Nordhessen deutlich abflachen ist neben der Nutzungsart der Wohnbaufläche auch auf die anderen Nutzungsarten der gewerbliche Baufläche und Landwirtschaftsflächen anwendbar. Landwirtschaftliche Flächen liegen im Rhein-Main-Gebiet zum Stichtag 01.01.2022 nicht unter 4 € pro Quadratmeter und können je nach Lage sogar bis zu 12,50 € pro Quadratmeter erreichen. Für das gesamte Bundesland Hessen wurden zum aktuellen Beschluss mit dem Stichtag 01.01.2022 vom Hessischen Statistischen Landesamt Daten erfasst, welche eine Preisspanne von 0,50 € pro Quadratmeter bis zur genannten Spitze von 12,50 € pro Quadratmeter für landwirtschaftliche Flächen aller Nutzungsarten darlegen. Wie bereits erwähnt, sinken diese Werte mit zunehmender Entfernung zum Rhein-Main-Gebiet. Die direkt umliegenden Landkreise weisen Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen von mindestens 2 € pro Quadratmeter auf. Die niedrigsten Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen in Hessen befinden sich im Lahn-Dill-Kreis. Hier fallen die Bodenrichtwerte gelegentlich auf unter 1 € pro Quadratmeter. Im Bericht aus 2020 galt dieser Sachstand auch noch für die Landkreise Hersfeld-Rotenburg, Vogelsbergkreis und Werra-Meißner-Kreis. Diese drei Landkreise erhielten aber von den jeweiligen Gutachterausschüssen zum Stichtag 01.01.2022 Wertsteigerungen und liegen somit nicht mehr unterhalb von 1 € pro Quadratmeter.